Programa Mais Habitação: Mais habitação ou menos alojamento local?

Recentemente, o Primeiro Ministro apresentou ao país um conjunto de medidas que visam responder à crise da habitação nacional. As soluções apresentadas passam, essencialmente, pelo controlo do mercado imobiliário, desde os vistos Gold ao alojamento local, e pela regulação do valor das rendas.

Em conferência de imprensa , no passado dia 16, António Costa afirmou que “a habitação é uma preocupação central e transversal da sociedade portuguesa porque diz respeito a todas as famílias e não apenas às mais carenciadas”, o que inclui também “os jovens e as famílias da classe média.”

Neste contexto, o Primeiro-Ministro frisou que foram colocadas em discussão pública, um conjunto de medidas que visam dar resposta a cinco eixos prioritários.

• Aumentar a oferta de imóveis para habitação
• Simplificar o licenciamento
• Maior mercado de arrendamento
• Combater a especulação
• Proteger as famílias

Desde então, muita tinta tem corrido na imprensa e uma chuva de descontentamento tem abalado o setor do turismo que, como é sabido, é uma indústria impulsionadora de muitas outras e, até há bem pouco tempo, considerada “o tigre da economia nacional”.

Em termos práticos, as dimensões a apoiar são consensuais, as soluções apresentadas é que são alvo de profundas reflexões e críticas. A nossa sugestão é que esteja preparado para o dia 3 de março! Nesta data irá decorrer a reunião do Conselho Nacional de Habitação, onde serão ouvidos os principais agentes do mercado e, eventualmente, conhecidos alguns desenvolvimentos. Interessado em saber mais? A Ynnov destaca as principais medidas deste controverso programa.

Aumentar a oferta de imóveis para habitação

O programa Mais Habitação contempla a possibilidade de terrenos classificados ou imóveis licenciados para comércio ou serviços poderem ser convertidos e utilizados para fins habitacionais. O governo compromete-se ainda a disponibilizar habitações a custos acessíveis para expandir a oferta de habitação. Para este efeito, anunciou a abertura de dois concursos dedicados à construção de edifícios modulares, de forma a atender rapidamente às necessidades emergentes de edificado para este fim.

O governo também propõe, disponibilizar terrenos ou edifícios públicos a cooperativas ou promotores privados em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH), cuja cedência do direito de superfície poderá ir até 90 anos.

Simplificar o licenciamento

Para sanar a morosidade da aprovação dos processos de licenciamento (atualmente da responsabilidade de entidades públicas competentes), o governo apresenta como resposta a responsabilização dos projetistas. A penalização financeira das entidades que não respeitem os prazos estabelecidos para a execução de pareceres ou outras interações necessárias neste fluxo, também está contemplada. O governo adianta ainda a possibilidade do cidadão exigir juros de mora, quando lesado nesta matéria.

Maior mercado de arrendamento

Se por um lado o governo assume a necessidade de reforçar a confiança dos senhorios, por outro, recomenda o arrendamento coercivo de habitações. Nesta matéria, o Estado pretende “mobilizar património devoluto, por razões de interesse público, através de "arrendamento compulsivo" por entidades públicas, com o respetivo pagamento de renda aos senhorios. O objetivo desta iniciativa é o Estado subarrendar habitações (preferencialmente), a jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais ou famílias com quebra de rendimentos comprovadas. O cerne da questão são os critérios assumidos para habitações devolutas.

Para contratos de arrendamento anteriores a 1990, o programa esboçado sugere a proteção destas rendas, para inquilinos com idade superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, assim como para inquilinos com um rendimento anual bruto inferior a 5 salários mínimos. Para compensação dos senhorios, serão contempladas isenções do Imposto Municipal sobre os imóveis (IMI) e do imposto referente aos rendimentos prediais, em sede de IRS.

O Governo também quer garantir que as famílias com taxas de esforço elevadas e com contratos de arrendamento celebrados em 2022 possam receber apoios para o pagamento das rendas, que pode auferir o valor mensal de 200 euros, para o período máximo de 60 meses. Para situações gerais de incumprimento no que diz respeito a pagamento de rendas, o Estado propõe assumir o pagamento devido aos senhorios, verificando posteriormente “se há uma causa socialmente atendível e resolvendo-a, ou despejando-o”. Nesta matéria, os pedidos de despejo passarão a ser registados no Balcão Nacional de Arrendamento após três meses de incumprimento e este processo passará a ser muito mais ágil.

Mas é também na esfera do alojamento local (AL), que o Governo entende encontrar soluções. Nesta perspetiva, o Estado considera necessário tomar providências que visam potenciar a expansão do mercado do arrendamento, em concreto e através da:

• Suspensão de emissão de novas licenças para AL, com exceção dos alojamentos rurais em concelhos do interior do país, onde se associa as mais valias da atividade para dinamização da economia local;
• A reavaliação das atuais licenças AL em 2030 e, posteriormente, de cinco em cinco anos;
• O pagamento de uma contribuição especial, cuja receita será consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) para financiar políticas de habitação, e o cálculo terá por base: a dimensão e rentabilidade do AL e a variação do aumento das rendas sentido na região onde esse alojamento se situa;
• Os contribuintes que retirem as suas propriedades do regime AL até ao final de 2024 e procedam à sua transferência para a modalidade arrendamento de longa duração, terão total isenção de IRS sobre as rendas até 2030, sob forma de compensação para a diminuição de receitas previstas.

Combater a especulação

O fim dos vistos Gold (com exceção da renovação dos vistos existentes, “se se tratar de investimentos imobiliários, apenas para habitação própria e permanente ou se for colocado duradouramente no mercado de arrendamento”) e a regulação das rendas em novos contratos, cujos valores das rendas devem sem calculados com base no “resultar da soma da renda praticada com as atualizações anuais e do valor da subida da inflação fixada pelo Banco Central Europeu”, são as principais medidas encontradas para combater a especulação e resolver parte da raiz deste problema social identificado.

Proteger as famílias

A isenção de mais valias para amortização de crédito à habitação do próprio ou descendentes, é uma das soluções eleitas para apoiar os contribuintes. O Governo apresenta, igualmente, a possibilidade da bonificação dos juros nos empréstimos habitação, cujo valor anual pode ascender a 720 euros e impor à Banca a obrigatoriedade de disponibilizar créditos habitação com opção de taxa fixa.

Concluímos este artigo, com uma reflexão simples: a habitação é efetivamente um problema social de extrema importância na atualidade, e medidas têm de ser tomadas. Mas será que mais habitação pressupõe menos alojamento local? Quais as consequências efetivas do declínio do Alojamento local para a economia nacional? Os próximos dias serão decisivos. Mantenha-se atento ao blog da Ynnov, para conhecer os desenvolvimentos desta temática.

Este artigo foi editado com base em informações oficiais, disponíveis na página do Governo da República Portuguesa e na análise do Idealista News .